Twenterand, Overijssel · 1995–2035
In dertig jaar verdrievoudigde de huizenprijs in Vriezenveen. Het inkomen van een single groeide met 60 procent. Dit is de story van een groeiende kloof — in cijfers, per gebouw, per jaar.
Twenterand is goedkoper dan de Randstad — maar niet goedkoop voor wie hier woont. De mediane woning kost meer dan tien jaar besteedbaar inkomen van een alleenstaande. De nieuwbouw die er aankomt lost het op papier op, maar lost het in de praktijk niet op: de prijzen stijgen sneller dan het aanbod.
Elke crisis heeft een dip achtergelaten. Maar de richting is duidelijk: omhoog.
In 1995 kostte een gemiddelde woning in Vriezenveen €88.969. In 2024 is dat €362.592. Een stijging van ruim 300 procent — terwijl de inflatie in dezelfde periode circa 70 procent was. De reële prijsstijging bedraagt dus meer dan 130 procent.
"De crisis van 2008–2013 zorgde voor een dip van €30.000. Maar wie toen kocht en nu verkoopt, verdubbelde zijn inleg."
Op basis van CBS/Kadaster verkoopprijzen, tabel 83625NEDTwenterand deed het tijdens de hausse 2020–2022 iets slechter dan het nationaal gemiddelde — maar ook minder hard naar beneden tijdens de correctie van 2023. In 2025 zijn de prijzen weer op recordniveaus. De prognose voor 2030: €487.000, bij een gematigde groei van 3% per jaar.
Almelo is goedkoper. Wierden, Hellendoorn en Tubbergen zijn duurder. Het prijsverschil groeit.
In 1995 waren de woningprijzen in de regio dicht bij elkaar. Sindsdien zijn de wegen uiteen gelopen. Tubbergen steeg het sterkst en staat nu op €529k (2025). Almelo blijft structureel lager als stedelijk gebied, maar ook daar staat de prijs op recordniveau: €337k. Twenterand zit er tussenin — maar de kloof met Almelo groeit, terwijl Wierden en Hellendoorn dichter in de buurt komen.
Voor starters die flexibel zijn qua locatie biedt Almelo nog een €50k lagere instapdrempel dan Twenterand. Maar ook daar zijn de prijzen in vijf jaar verdubbeld. De regio als geheel is in een hogere betaalbaarheidsklasse beland.
In 2003 was de grootste leeftijdsgroep 25–44 jaar. In 2025 is dat 45–65 jaar. De piramide draait om.
De gemeente telt 34.113 inwoners (2025), verdeeld over 13.617 huishoudens. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt van 2,82 in 2003 naar 2,47 in 2025 — en zakt verder richting 2,37 in 2035. Het aantal eenpersoonshuishoudens steeg van 2.267 (2003) naar 3.769 (2025) — een toename van 66%.
De vergrijzing heeft directe gevolgen voor de woningmarkt: oudere eigenaren houden hun woning langer vast, wat de doorstroming beperkt. Tegelijk stijgt de vraag naar kleinere, levensloopgeschikte woningen — een categorie die in Vriezenveen nog schaars is.
Twee derde van de woningen is koopwoning. Het corporatieaandeel krimpt. De vrije huurmarkt is smal.
In 2009 was 62,5% van de woningen in Twenterand een koopwoning. In 2024 is dat gestegen naar 66,8%. Het corporatieaandeel daalde van 28,2% naar 25,1% — mede door verkopen van woningcorporaties aan bewoners. De vrije huurmarkt (particuliere verhuur) is met slechts 8% structureel klein, en vrijwel geheel op de bovenkant van de markt gericht.
De krimp van corporatiewoningen treft juist de groep die de koopmarkt niet kan betreden. Met een wachtlijst van gemiddeld drie tot vijf jaar voor sociale huur in de regio, en een vrije sector die qua huurprijs boven de €1.000/maand zit, is er voor jonge starters met een modaal inkomen geen derde weg.
Het aantal eenpersoonshuishoudens steeg met 66% in twintig jaar. De woningvoorraad past daar niet bij.
In 2003 telde Twenterand 2.267 eenpersoonshuishoudens. In 2025 zijn dat er 3.769. Het aantal gezinnen met kinderen daalde van 5.962 naar 5.605. De gemeente is demografisch aan het transformeren — maar de woningmarkt is nog grotendeels ingericht op de gezinswoning van 110–130m². Kleine appartementen en studio's zijn schaars.
"In 2035 is bijna een derde van alle huishoudens in Twenterand een éénpersoonskuishouden. De bouwplannen voorzien vooralsnog in vrijwel geen betaalbare kleine woningen voor deze groep."
Eigen prognose o.b.v. CBS huishoudensontwikkeling 2003–2025Een single met een modaal inkomen kan bij de huidige prijzen nog geen 40% van de gemiddelde woning financieren.
Met starterslening + OVB-vrijstelling: SVn starterslening +€30k · OVB-vrijstelling besparing ~€7k · NHG tot €435k. Gecombineerd bereik: ~€178k — nog steeds €185k tekort op gemiddelde prijs.
In 2011 was de kloof nog €66k. In 2024 is die gegroeid tot €222k. Zelfs met een starterslening en overdrachtsbelastingvrijstelling komen singles er niet bij de gemiddelde Twenterandse woning.
De prijs-inkomensratio — een internationaal gebruikte betaalbaarheidsmaatstaf — steeg van 5,5× in 2011 naar 11,6× in 2024 voor single-inkomens. Internationaal geldt boven 6× als ernstig onbetaalbaar (Demographia, 2024).
Wie al een woning bezit, heeft gemiddeld 2,5× het inkomen van een huurder. De kloof tussen de twee groepen groeit.
"Een eigenaar-bewoner in Twenterand verdient gemiddeld €77.600 per jaar. Een huurder €37.000. Het verschil is groter dan de gemiddelde jaarlijkse woningprijsstijging."
CBS tabel 70072ned, 2024De inkomenssegregatie is direct zichtbaar op de kaart: woningen in het centrum van Vriezenveen, bebouwd voor 1970, zijn overwegend huurwoningen — en de bewoners hebben een lager inkomen. Nieuwbouwwijken aan de randen zijn vrijwel uitsluitend koopwoningen.
| Jaar | Single/jr | Max. hyp. | Prijs TW | Kloof | Ratio |
|---|
Na 2015 werden 651 panden gebouwd in Vriezenveen. De woningvraag groeit sneller dan het aanbod.
De totale woningvoorraad in Twenterand groeide van 13.097 in 2012 naar 14.106 in 2024 — een toename van ruim 1.000 woningen in twaalf jaar, gemiddeld 83 per jaar. Ondertussen groeide het aantal eenpersoonshuishoudens met 843 in dezelfde periode.
"Bij 3% jaarlijkse prijsstijging en 90 nieuwe woningen per jaar wordt de betaalbaarheidssituatie voor starters in 2030 structureel slechter, niet beter."
Eigen prognose o.b.v. CBS PBL middel-scenarioDe nieuwbouw concentreert zich aan de westelijke en noordelijke randen van Vriezenveen. Deze woningen hebben gemiddeld een groter woonoppervlak (130–140m²) en een lager energielabel. Ze worden vrijwel uitsluitend als koopwoning op de markt gebracht — voor bedragen tussen €280.000 en €450.000.
Twenterand verliest jonge mensen aan de Randstad. Het trekt gezinnen aan vanuit Almelo en Hengelo.
De grootste instroom: Almelo (+82/jr), Hardenberg (+45/jr), Hengelo (+38/jr). De grootste uitstroom: Amsterdam (−61/jr), Utrecht (−28/jr). De netto migratie is vrijwel nul — maar de samenstelling verschuift. Jongeren vertrekken, gezinnen komen.
De WOZ-waarde bepaalt OZB, erfbelasting, huurprijsgrenzen en hypotheekrenteaftrek. En ze is in tien jaar meer dan verdubbeld.
De WOZ-tijdreeks begint in 1990 — toen was de gemiddelde WOZ-waarde in Twenterand circa €68.000. In 2024 is dat €339.000, een stijging van 399% in 34 jaar. Het single inkomen steeg in dezelfde periode van ~€13k naar €31k (+138%). Schakel naar "Geïndexeerd" om te zien hoe het WOZ-tempo dat van inkomens structureel overtreft — al zeker vanaf 2014.
Bij 3% prijsstijging per jaar en 3,5% inkomensgroei: de kloof voor singles halveert niet. Ze groeit.
Sleep de schuifregelaars om de aannames te wijzigen. Bij de standaard CBS-middel scenario (+3%/jr prijzen, +3,5%/jr inkomen) neemt de kloof voor een single toe van €222k (2024) naar €367k (2035). Pas de hypotheekfactor op naar 5× of kies "Gezin" om te zien wanneer een huishouden wel de markt in kan. De enige combinatie die de kloof voor singles wél dicht: prijscorrectie (−1%/jr) + inkomensgroei +5%/jr — een scenario dat historisch niet voorkwam.
Niet iedereen ervaart de woningmarkt hetzelfde. Het hangt af van wanneer je geboren bent, wat je verdient — en of je al een woning hebt.
De gemiddelden in dit rapport verhullen grote onderlinge verschillen. Een eigenaar-bewoner die in 2010 kocht zit inmiddels op een overwaarde van ruim €150.000. Een huurder met een inkomen onder modaal is sindsdien alleen maar verder van de koopmarkt afgedreven. Hieronder vier inkomensprofielen — maandelijks besteedbaar, hypotheekcapaciteit en wat de woningmarkt op elk moment voor ze biedt.
In 2011 konden alle vier de groepen in theorie een woning kopen — eigenaren ruim, huishoudens krap, singles en huurders met hulpmiddelen (starterslening, spaargeld). In 2024 kan alleen een eigenaar-bewoner of tweeverdiener zonder aanvullende financiering een gemiddelde woning kopen. Singles en huurders zijn structureel buiten de markt gevallen.
Fictieve maar datagedreven portretten. Gebaseerd op CBS-inkomensgroepen, BAG-woningdata en CBS verhuismobiliteit.
"De woningmarkt in Vriezenveen werkt als een vermogenspomp: wie al bezit, wint. Wie buiten staat, verliest elk jaar meer terrein."
Eigen analyse o.b.v. CBS inkomensdata + BAG + Kadaster verkoopprijzenBekende bouwlocaties, politieke bouwbeloften en de kloof tussen plan en schop in de grond. Gemeenteraadsverkiezingen 18 maart 2026.
| Locatie | Type | Woningen | Status | Bron |
|---|---|---|---|---|
| Almeloseweg (synagoge) | Appartementen | 12 | Groen licht (RvS feb '25) | RTV Oost |
| Nieuwe Daarlerveenseweg | Mix incl. flex | 55–60 | Grond aangekocht (€2,1M) | RTV Oost |
| Vroomshoop (diverse) | Grondgebonden | ~80 | In uitvoering 2024–2025 | CU programma 2026 |
| Den Ham / Westerhaar | Kernwoningen | p.m. | Gepland (CU speerpunt) | ChristenUnie 2026 |
| Centrum Vriezenveen | Herontwikkeling | p.m. | Idee (VVD: Manitobaplein) | VVD programma 2026 |
| Westerhaar Oale Bouw | Sociale huur | 128 | Sloop gestart jan '23 | RTV Oost |
| Den Ham Zuidmaten Oost | Grondgebonden | ~70 | Doorgang bevestigd RvS | RTV Oost |
De concrete woningbouwpijplijn in Vriezenveen bedraagt op basis van bekende plannen 67–72 woningen (Almeloseweg + Nieuwe Daarlerveenseweg) — bij een woningtekort van structureel honderden eenheden en een bevolkingsbehoefte van gemiddeld 90+ woningen per jaar. De locatie Nieuwe Daarlerveenseweg is nog niet eens onherroepelijk — de gemeenteraad moet nog de bestemming wijzigen.
"Elke partij belooft bouwen. Maar 80 gegadigden voor 12 appartementen aan de Almeloseweg laten zien dat bouwen niet bijhoudt. De plannen in de pijplijn zijn goed voor één jaar vraag — niet voor een decennium."
Eigen berekening o.b.v. RTV Oost nieuwsberichten + CBS woningvraagDe gemeenteraadsverkiezingen van 18 maart 2026 draaien in Twenterand in hoge mate om wonen. Maar de politieke ambities stuiten op structurele knelpunten: lange procedures (Raad van State nam 15 maanden), hoge grondprijzen, en weerstand vanuit bestaande bewoners. Tegelijk signaleert de VVD een bestuurlijk integriteitsprobleem (NSOB-rapport) dat het vertrouwen in de uitvoering ondermijnt.
Een lege Rabobank in het hart van Vriezenveen. Een gemeente die dreigt te onteigenen. Een woningmarkt die stikstonkt. Dit is precies de kans die je maar één keer krijgt.
In maart 2026 noemde wethouder Elzinga het voormalige Rabobank-pand aan het Manitobaplein een schandvlek voor de buurt. Het staat al jarenlang leeg. De eigenaar weigert mee te werken. De gemeente heeft onteigening op tafel gelegd. Dat is juridisch pijnlijk — maar het opent ook iets.
Want de locatie zelf is alles wat een ontwikkelaar normaal gesproken niet krijgt: centrumgrond in een dorp, zichtbaar, bereikbaar, ingebed in een bestaand netwerk van voorzieningen, loopafstand van winkels, de bibliotheek, de kerk. Geen uitleglocatie. Geen landbouwgrond die eerst bouwrijp moet. Gewoon: een plein, een pand, een kans.
"De locatie Manitobaplein is niet gewoon een bouwplek. Het is het centrum van het dorp. Wat je daar neerzet, bepaalt mede wie er over tien jaar in Vriezenveen woont — en wie niet."
Eigen analyse op basis van CBS, PDOK/BAG en nieuws RTV Oost 2022–2026De bekende woningbouwplannen in Vriezenveen richten zich vrijwel zonder uitzondering op grondgebonden koopwoningen of sociale corporatiehuur. Dat zijn de uitersten van de markt — precies de segmenten die al het meest aanwezig zijn (66% koop, 25% corporatie). Het segment dat ontbreekt: betaalbare middenhuur, starterskoopwoningen onder €250k en woningen met collectief eigendom.
Een single met een CBS-modaal inkomen (€31.300/jr in 2024) kan maximaal €141k lenen. De goedkoopste koopwoningen in Vriezenveen starten rond de €175k — en dat zijn dan de slechtste panden op de markt. De Almeloseweg-appartementen trokken 80 gegadigden voor 12 woningen. Elke marktconformee nieuwbouwwoning op een centrumlocatie vertrekt rond €295–350k. Dat is voor de doelgroep die deze locatie het hardst nodig heeft — starters, jonge gezinnen, mensen die terugkomen na studie — simpelweg onbereikbaar.
Singles en alleenstaanden — de snelst groeiende huishoudenvorm in Twenterand (+58% van 2003 naar 2024) — bereiken de markt niet. Tweeverdieners kunnen net meedoen. Iedereen daaronder huurder of afhankelijk van corporatie.
Het Manitobaplein is geen plek voor standaard projectontwikkeling. De logica van de vrije markt levert hier wat ze overal levert: dure appartementen voor een doelgroep die er al woont, of een investeerder die het huurt uit voor maximale winst. Dat lost niets op.
Drie modellen verdienen serieuze overweging — alle drie passen in het huidige Nederlandse discours rond betaalbaar wonen:
Bewoners worden gezamenlijk eigenaar van het gebouw. Geen externe aandeelhouder. Woonlasten gebaseerd op kostprijs, niet op marktwaarde. Koopprijs blijft permanent betaalbaar via anti-speculatieclausule.
Grond blijft in handen van een stichting (CLT), woningen worden voor marktconforme prijs minus grondwaarde verkocht. Bewoner bouwt woonzekerheid op maar kan niet speculeren met grondwaarde. Gemeente kan grond inbrengen.
Corporatie Mijande Wonen ontwikkelt in samenwerking met de gemeente een gemengd programma: sociale huur voor senioren die doorstromen (hun koopwoning komt vrij), betaalbare middenhuur voor starters, en een beperkt aantal betaalbare koopwoningen.
Welk model ook gekozen wordt: het bouwprogramma op het Manitobaplein moet een aantal concrete problemen adresseren die uit de data volgen.
1. Singles en alleenstaanden. Het aandeel eenpersoonshuishoudens in Twenterand steeg van 19% in 2003 naar 27% in 2024. Ze zijn de snelst groeiende groep, maar de woningmarkt bouwt nog altijd voor gezinnen. Een centrumlocatie in Vriezenveen leent zich bij uitstek voor compacte, goed geïsoleerde eenpersoons- en tweepersoonseenheden van 45–70m².
2. Doorstroming van senioren. Twenterand vergrijst structureel. Een groot deel van de koopwoningbezitters is 65+, woont in een gezinswoning die te groot is geworden, maar heeft geen geschikte alternatieve woning om naartoe te verhuizen. Elke seniorenwoning op het Manitobaplein die een doorstromer huisvest, maakt een grotere koopwoning vrij voor een starter of gezin. Dat multipliereffect werkt sterker dan nieuwbouwstarters op een uitleglocatie.
3. Energieprestatie. Twenterand heeft relatief veel vooroorlogs woningbestand (bouwjaar vóór 1945). De gemiddelde energielabelkwaliteit is laag. Nieuwbouw op het Manitobaplein biedt de kans om te bouwen op BENG-niveau of beter — volledig elektrisch, warmtepomp, zonnepanelen op het dak — waardoor de maandelijkse woonlasten structureel lager uitvallen dan bij oudere woning. Dat compenseert een hogere aanschafprijs deels.
4. Placemaking. Het Manitobaplein is het hart van Vriezenveen. Een geslaagde herontwikkeling trekt ook andere investering aan: horeca, detailhandel, diensten. Leegstand werkt het omgekeerde: verval versterkt verval. De gemeente heeft er belang bij dat hier iets goeds staat — niet alleen als woningmarktoplossing, maar als stadsbouwkundige interventie.
"Onteigening is een bot instrument. Maar als de gemeente die prijs betaalt, heeft ze ook het recht — en de plicht — om er iets voor terug te bouwen dat de markt zelf nooit zou bouwen: woningen die de mensen kunnen betalen die hier al wonen."
Redactioneel standpunt · Vriezenveen Woningmarkt Analyse 2026De gemeenteraadsverkiezingen van 18 maart 2026 worden beslist door mensen die elke dag langs het Manitobaplein rijden en een leeg pand zien. De cijfers in dit rapport laten zien wat er echt speelt: een betaalbaarheidskloof van €222.000 voor een single, een bevolking die vergrijst en krimpt als er niet gebouwd wordt, en een politiek die belooft maar vastloopt in procedures.
Het Manitobaplein is klein. Twintig woningen, misschien dertig. Dat lost het woningtekort niet op. Maar het kan laten zien hoe je het oplost: met een programma dat past bij de gemeenschap, eigendomsvormen die betaalbaar blijven, en een locatie waar mensen trots op kunnen zijn. Dat is niet idealistisch. Het is precies wat een kleine gemeente met een grote leegstand en een lange horizon zou moeten doen.